Bisnis Kontrakan, Boljug!

Bagi yang punya tanah kosong dan punya modal cash/bisa pinjam ke bank, coba deh bisnis kontrakan.  4 unit, 6 unit, 12 unit atau 36 unit (seperti saya), berapa saja unit-nya....mulai saja dulu, kalau ada uang lebih ya tambah lagi.  Yang penting mulai.

LOKASI-LOKASI MANTAP:

• Area padat huni golongan low income
• Area yang banyak pabrik
• Area sekitar pom bensin besar di daerah tol (di belakangnya banyak perkampungan) sehingga karyawan pom bensin bisa sewa tempat yang dekat dengan lokasi kerja
• Area perkampungan dekat lokasi lapangan golf, untuk para karyawannya
• Area yang banyak kampus universitas atau gedung perkantoran, untuk para staff.  Bahkan di belakang gedung-gedung ini banyak unit-unit kontrakan/perkampungan.
• Pastikan lokasi dekat sekali dengan rute transportasi umum dan warung-warung makanan/sembako.

Ayah saya (sahabat sejatiku), yang baik hati, kebetulan menghibahkan saya dengan sebidang tanah ukuran 1,600 m2 di Ciledug.  Tanah ini berlokasi di perkampungan padat huni dan banyak sekali pasar-pasar tradisional, pabrik marmer, pabrik ini-itu, pom bensin besar-besar, dan lain-lain yang mendukung bisnis kontrakan.

Pada tahun 2006 saya membangun 36 unit (pintu) kontrakan.  Saat itu, untuk 6 unit biayanya kurang lebih Rp. 100 juta di luar pemasangan box listrik (per unit).  Jadi untuk 36 unit sekitar Rp. 600 juta-an, plus IMB sekitar Rp. 56 juta, plus tembok tinggi sekeliling kompleks kontrakan, plus fasilitas conblock supaya lokasi tidak becek bila musim hujan, 36 instalasi box listrik, 6 buah bak air (toren), 6 buah pompa air, dll....total sekitar Rp. 740 juta-an.

BEP (Break Even Point/Balik Modal) sekitar 6 tahun, dan ini sangat bagus, dibanding bisnis skala kecil - menengah dengan modal yang mirip, biasanya memang sekitar 5 - 10 tahun BEP.  BEP kontrakan tergantung berapa banyak unitnya.

PBB sekitar Rp. 1,3 juta/tahun.  Asuransi sekitar Rp. 556 ribu/tahun.

Uang sewa saya naikkan setiap 2 atau 3 tahun.  Maximum 4 orang/unit, dan para bujangan bisa share bayar sewanya, sehingga jadi sangat murah.  Harga sewa tergantung harga pasar kontrakan setempat, rata-rata harga sewa kontrakan Rp. 300ribu - 500ribu (thn 2012).

Biaya-biaya untuk mintenance: pemeliharaan/kebersihan/perbaikan, tukang (merangkap pengurus dan penagih sewa), sumbangan RT bila ada perayaan (1 - 2 kali setahun), perbulannya sekitar 1,5 juta - 2 juta (perhitungan pada 2011-2012), note: gaji staff saya memang agak besar juga.

Saya tidak perlu sering datang atau mengawasi, karena tukang/staff saya itu adalah orang yang sudah seperti keluarga dan sangat bisa dipercaya.  Laporan tiap bulan di fax ke rumah dan uang sewa di masukkan ke tabungan di bank oleh si tukang tersebut.  Kami semua saling menghormati dan berkomunikasi dengan santai, sehingga keluhan dari penyewa bisa disampaikan dan segera ditindak penyelesaiannya.

Pernah ada keluhan bahwa ada beberapa unit yang kemalingan, jadi saya putuskan untuk memasang teralis di setiap jendela. 


TIPS:

• Dirikan sebuah bangunan mungil di bagian paling depan untuk disewakan sebagai warung, agar para penyewa nyaman.  Biasanya para bujangan malas masak dan lebih praktis kalau jajan.  Warung tersebut juga biasanya menjual sabun, shampoo, snack, dll.
• Buat juga ruang mungil, setengah terbuka dan sediakan saluran air keran dan pembuangan air untuk usaha cuci baju (bagi orang sekitar situ yang mau).  Fasilitas ini tidak perlu disewakan, gratis saja, dan tukang cuci boleh saja men-charge biaya cuci ke para penyewa kontrakan.  Fasilitas ini menambah kenyamanan.
• Bahan material bekas: kusen, pintu, jendela, tegel, atap, dll, bisa dibeli di tukang loak atau toko bahan material bekas.
• Sediakan tong sampah ukuran besar yang memakai tutup di depan setiap unit.
• Anjurkan para penyewa untuk menghias teras mereka dengan tanaman-tanaman di pot.
• Pada saat lebaran, biasakan bersilaturahmi dan memberikan hadiah-hadiah (snacks/sembako) kepada penyewa.
• Apapaun yang mereka keluhkan, WAJIB didengarkan dan ditindak lanjuti secepatnya.  Tetapi menurut pengalaman saya, tidak terlalu banyak keluhan yang ada, dan kalaupun ada, sangat mudah untuk dibereskan.
• JANGAN "greedy" atau serakah mencatut uang sewa, sesuaikan dengan harga pasar dan tidak lebih mahal, lebih murah malah bagus, sebab penyewa biasanya orang-orang berpenghasilan minim dan perlu bantuan tempat tinggal murah.  Income anda semoga menjadi berkah.

Sampai saat ini, kontrakan saya selalu penuh.  Kadang ada 1 atau 2 unit saja yang kosong, tetapi terisi lagi dalam beberapa hari.

Sewa kontrakan dibayar pas mereka masuk, bukan sebulan kemudian (di belakang).  Sehingga tidak terjadi kerugian seperti kabur tanpa membayar (sudah dibayar di muka).

 Penyewa wajib memberikan fotokopi KTP dan nomor HP (bila punya) sebelum masuk.

 Apakah anda mempunyai pengalaman berbisnis kontrakan juga?  Silahkan comment dan share ke kita semua ya....



Cheers,

Captain KickAss